Komunikat o błędzie

Deprecated function: The each() function is deprecated. This message will be suppressed on further calls in menu_set_active_trail() (line 2375 of /includes/menu.inc).

 

 

W dobie wzmożonych inwestycji infrastrukturalnych pojawił się w Polsce ważki problem odszkodowań należnych od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego za pozbawienie prawa własności, użytkowania wieczystego oraz pozostałych praw rzeczowych.

 

Specjaliści naszej Kancelarii posiadają bogate doświadczenie w uzyskiwaniu jak najwyższych odszkodowań
za wywłaszczenie nieruchomości. Jesteśmy dumni, że mogliśmy pomóc wielu poszkodowanym klientom, którym zaproponowane lub ustalone mocą decyzji administracyjnych kwoty odszkodowań były daleko niższe od wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości.

 

Specjalistom naszej Kancelarii zaufało wielu klientów, co niejednokrotnie zaowocowało wywalczeniem kwot odszkodowań przewyższających nawet o 1 ml zł kwoty odszkodowań ustalone przez organy administracji publicznej. Na swoim koncie mamy m.in. wygrane procesy o odszkodowania za wywłaszczenie pod drogę S-8.

 

Motywowani chęcią zapewnienia naszym klientom komfortowej współpracy oraz nauczeni doświadczeniem wychodzimy z założenia, że nasz klient powinien być zawsze dobrze poinformowany o problematyce spraw, których załatwienia się podejmujemy.

 

Wobec powyższego poniżej przedstawimy specyfikę dochodzenia odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości oraz elastyczne systemy wynagrodzeń, w przypadku zlecenia sprawy do prowadzenia.

 

Aktywny spis treści:

1. Charakterystyka spraw
2. Przysługujące roszczenia
3. Przygotowanie sprawy
4. Najważniejsze regulacje prawne
5. Przydatne linki
6. Wynagrodzenie dla Kancelarii.

 

 

1. Charakterystyka spraw

 

Podstawowe przepisy, aczkolwiek nie jedyne, regulujące tak przesłanki wywłaszczenia, jak i sposób ustalania odszkodowań zostały zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie ze wskazaną ustawą wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu, w drodze decyzji administracyjnej prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Innymi prawami rzeczowymi, które mogą być objęte wywłaszczeniem są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka (tzw. ograniczone prawa rzeczowe).

 

Do wywłaszczenia nieruchomości może dojść jedynie wówczas, gdy dana nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo w stosunku do której wydana została decyzja
o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (przesłanka pozytywna). Ponadto ustawodawca wprowadził obostrzenie polegające na tym, że wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne
nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości (przesłanka negatywna), a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Zapis celu publicznego oraz wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie jest wymagane, gdy:

  • nieruchomość została zajęta w przeszłości mimo niezakończenia procedury wywłaszczeniowej.
    A zatem cel publiczny został zrealizowany bez dochowania wymogów formalnych. Reguły te dotyczą sytuacji powstałych po 27.11.2010 r.,
  • starosta wydał decyzję administracyjną zobowiązującą właściciela, użytkownika wieczystego
    lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących
    do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej
    i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnychlub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych
    do korzystania z tych przewodów i urządzeń,a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń
    i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe
    do nieruchomości nie wyraża na to zgody. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności,
  • starosta wydał decyzję administracyjną ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości niezbędnej
    w celu poszukiwania, rozpoznawania, wydobywania kopalin objętych własnością górniczą,
  • nastąpi siła wyższa lub nagła potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody, a starosta udzieli
    w drodze decyzji administracyjnej zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości.

Wywłaszczenie jest zadaniem z zakresu administracji publicznej, w którym organem orzekającym w pierwszej instancji - co do zasady - jest starosta. Organem odwoławczym od decyzji starosty jest wojewoda.

 

2. Przysługujące roszczenia

 

Z tytułu wywłaszczenia nieruchomości osoba, której przysługiwało wywłaszczone prawo rzeczowe uzyskuje roszczenie o zapłatę odszkodowania w kwocie odpowiadającej wartości tych praw lub w określonych przypadkach wartości powstałych szkód.

 

Jakkolwiek przed przystąpieniem do omówienia kwestii dotyczących dochodzenia przedmiotowego odszkodowania, warto pamiętać, że podmiot w stosunku, do którego nieruchomości uchwalono plan miejscowy ze wskazaniem celu publicznego lub wydano decyzję o lokalizacji celu publicznego może sprzeciwić się takiemu stanowi rzeczy. Nasza Kancelaria oferuje zatem także pomoc w uniknięciu wywłaszczenia.

 

W przypadku planu miejscowego poza udziałem w konsultacjach społecznych i posiedzeniach samorządowych organów uchwałodawczych (rady gmin i powiatów oraz sejmiki województwa) można wezwać daną jednostkę samorządową na zaprzestania naruszeń prawa. Po bezskutecznym wezwaniu uprawnionemu podmiotowi przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

 

W odniesieniu do decyzji o lokalizacji celu publicznego uprawnionym podmiotom przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia. I następnie tak samo jak powyżej skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

 

Niezależnie od powyższego w obu omawianych przypadkach celem podmiotu sprzeciwiającego się wywłaszczeniu będzie obalenie przesłanki celu publicznego lub przeforsowanie przesłanki braku konieczności wywłaszczenia, bowiem cel publiczny może zostać osiągnięty w inny sposób.

 

Istnieje możliwość podnoszenia wszelkiego rodzaju zarzutów dylatoryjnych, tj. takich, które wyłącznie tymczasowo wstrzymują procedurę wywłaszczenia. Na przykład w związku z brakiem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w przypadku gdy jej wydanie jest obligatoryjne. Nie można jednak zapomnieć, że charakter przedstawionych zarzutów jedynie tymczasowo uniemożliwia przeprowadzenie procedury wywłaszczenia. Skądinąd jest to jednak dobre rozwiązanie dla tych podmiotów, które chcą maksymalnie opóźnić zakończenie tej procedury lub zyskać trochę czasu
na realizację innych zamierzeń, np. sprzedaży nieruchomości.

 

Odszkodowanie może być zrealizowane bądź to w formie wypłaty odpowiedniej kwoty bądź przyznania za zgodą podmiotu wywłaszczanego nieruchomości zamiennej. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego
w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

 

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku jednak gdy organ administracji publicznej wydaje odrębną decyzję
o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a zatem w dniu kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, a nie w dniu jej wydania.

 

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości. Jednakże jeżeli 
ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości 
nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

 

Organy administracji publicznej wydając decyzję ustalającą odszkodowanie są niejako zobligowane zlecić biegłemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzenie najważniejszego dowodu w sprawie tzw. operatu szacunkowego. Ustalenie wysokości odszkodowania wymaga bowiem od organów administracji publicznej wiadomości specjalnych. Sprzeciwiając się ustalonej w operacie szacunkowym wysokości odszkodowania jeszcze w pierwszej instancji, przed wydaniem decyzji administracyjnej wywłaszczany podmiot powinien przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie bowiem przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego opracowanego na zlecenie organu, co wynika wprost z przepisów prawa.

 

Należy jednak pamiętać, że opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie zawiera wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości. Jeżeli jest ona negatywna stanowi asumpt dla ponownego zlecenia przez organ administracji nowego operatu szacunkowego.

 

Niezależnie od powyższego należy pamiętać, że organ prowadzący postępowanie dowodowe w sprawie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (w ostatnim czasie opinia na ten temat jest mocno podzielona w orzecznictwie, jednak do czasu jednoznacznego przyjęcia odmiennego stanowiska autor 
- dla porządku - przyjął starsze stanowisko). Powinien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z jej uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które winny być sprostowane bądź uzupełnione,
aby dokument ten miał wartość dowodową.

 

3. Przygotowanie sprawy

 

Przed przyjęciem sprawy do prowadzenia eksperci naszej Kancelarii przeprowadzają staranną analizę dokumentacji sprawy, oraz przedstawiają potencjalnemu klientowi rzetelny raport w przedmiocie realnych szans na podwyższenie kwoty odszkodowania.

                          

Nasza Kancelaria od wielu lat współpracuje z kilkoma rzeczoznawcami majątkowymi, którzy pomagają nam merytorycznie w zakresie posiadanych przez siebie wiadomości specjalnych. Połączenie doświadczenie i wiedzy
z zakresu prawa oraz wyceny nieruchomości niejednokrotnie owocuje wymiernymi efektami dla szych klientów. 
Tak bowiem jak prawnik nie jest wstanie dokonać rzetelnej oceny merytorycznej operatu szacunkowego,
tak rzeczoznawca majątkowy nie potrafi skutecznie formułować zarzutów prawnych i argumentów ich potwierdzających.

 

We współpracy z klientem oraz rzeczoznawcą majątkowym decydujemy się na:

  • sporządzenie własnego operatu szacunkowego (tzw. prywatny operat szacunkowy), jako przeciwdowód 
    w sprawie,
  • sporządzenie jedynie zarzutów do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu,
  • sporządzenie pisma do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem wydania opinii
    o prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu.

Wybór jednego z powyższych działań zawsze uzależniony jest od optymalizacji następujących parametrów:

  • specyfiki sprawy,
  • organu prowadzącego sprawę,
  • rodzaju zanotowanych uchybień w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu.

Następnie przystępujemy do sprawy zgłaszając swój udział i przedkładając pełnomocnictwo. Od momentu otrzymania przez od organ pełnomocnictwa wszelka korespondencja w sprawie zostaje nadawana na adres Kancelarii, a klient ma wgląd do dokumentacji i stanu sprawy poprzez zalogowanie na swoje indywidualne konto.

 

 

4. Najważniejsze regulacje prawne

 

Lista najważniejszych, związanych z tematyką odszkodowania za wywłaszczenia, aktów prawnych wraz z odesłaniami do ich tekstów:

  1. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.(Dz. U. 1997 nr 78 poz. 483, ze zm.), http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19970780483
  2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, ze zm.), http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093
  3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741,
    ze zm.), http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741
  4. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji
    w zakresie dróg krajowych (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 721, ze zm.), http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20030800721
  5. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
    i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109, ze zm.), http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20042072109

 

5. Przydatne linki

  1. http://isap.sejm.gov.pl/,
  2. http://www.srm.wroclaw.pl/,
  3. http://www.sn.pl/SitePages/Strona%20startowa.aspx,
  4. http://www.nsa.gov.pl/,

6. Wynagrodzenie dla Kancelarii

 

Aby móc sprostać Państwa indywidualnym oczekiwaniom Kancelaria oferuje następujące sposoby rozliczenia honorarium za prowadzenie sprawy:

  1. Wynagrodzenie płatne z góry – model tradycyjny, w którym w związku z przyjęciem zlecenia Kancelarii przysługuje wynagrodzenie w kwocie ustalonej z Klientem. Jest to system zapewniający,
    że honorarium zleceniobiorcy nie przekroczy już zapłaconej ceny za usługę.
  2. Wynagrodzenie prowizyjne – model rozliczania wynagrodzenia jako stawki procentowej od uzyskanej
    dla Klienta kwoty świadczenia. Rozliczenie następuje z dołu, co oznacza, że honorarium jest potrącane z kwoty wypłacanej przez ubezpieczyciela (lub inny obowiązany podmiot) na rzecz osoby poszkodowanej. System ten nie pozwala dokładnie przewidzieć kwoty wynagrodzenia, umożliwia jednak bezkosztowe prowadzenie sprawy oraz gwarantuje pełną mobilizację zleceniobiorcy, który aby uzyskać honorarium musi działać skutecznie.
  3. Wynagrodzenie mieszane – model w którym Klient płaci uzgodnioną kwotę wynagrodzeniaz góry,
    a przy tym zgadza się również na potrącenie prowizji od uzyskanego na jego rzecz świadczenia. Wysokość prowizji może być znacznie niższa niż w przypadku wynagrodzenia prowizyjnego, o którym mowa w pkt 2.

Sposób wynagrodzenia ustalamy - zgodnie z życzeniem Klienta - po wstępnej i bezpłatnej analizie sprawy, dostosowując kwotę honorarium oraz stawkę prowizyjną do jej charakteru i stopnia złożoności.

 

Aktualności

Klęski żywiołowe...

Trwają prace nad projektem rozporządzenia regulującego uproszczenie procedury wymaganej